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    重庆铜梁:新城楼市快速崛起的动力与隐忧

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    城市作为人居生活最重要的载体,随着生活水平、物质文化的更迭,必然出现城市的升级改造。如今,三四线城市新城遍地开花,高楼大厦林立,但有限的经济人口是否能支撑着这一快速崛起的市场?是“新城”还是“空城”?

    由于离家近,每年回铜梁的次数其实已算频繁,但生活圈基本局限于老城区,故而新城已开建多年,也并未察觉有多少差异。但随着铜梁步行街商业的主导——重百商场的搬迁、万达广场的开业,新城的存在感日益提升。
     


    时代变迁,老城的衰落与新城的崛起日益明显


    老城也曾是新城,在上世纪80年代,铜梁的核心区老巴川面积仅3.4平方公里,一条主街从北门到南门,道路两旁多为低矮破旧的川东居民风格的房屋。凤山公园作为唯一的市民休闲的地方,公园游船、儿童玩乐,它曾是多少铜梁人曾经的记忆。

    时代变化,老巴川也逐渐换上新颜,七八层的小高层代替了简陋的平房,街道和巴川河经过多次整治也变得通畅美丽。这么多年来,巴川步行街作为铜梁的核心商圈,儿时哪怕是现在都是逛街的首选。历久弥新的新华书店、搬迁不过百米的重百商场、不断变化的沿街服饰、小吃店,这便是小县城人流量最大的街道了。作为铜梁最热闹最繁华的商业老街,节日期间几乎是比肩接踵,哪怕平时亦不乏人气。

    随着“东拓、南延、北扩”城市发展战略的实施,铜梁城市建设的主战场逐渐从巴川河转向淮远河。根据规划,新城核心区将聚集行政办公、休闲购物、五星级酒店等地标性建筑,并发展商贸金融、总部经济、餐饮娱乐等多种业态。如果说老城似乎也能满足这些功能,但新城无疑是老城的升级版。

    山城重庆从来都不缺高楼大厦,但作为一个三四线城市,对于铜梁的印象,仍停留在七八层的小楼房。尽管老城区边上也有一些房地产项目,如华夏康城、北国风光等项目,但因为比较分散且离老城有一定距离故并未对老城的整体造成影响。

    因重百的搬迁和万达的开业,也算是重新认识了铜梁的新城区域。最直观的冲击便是满眼的高楼大厦,恍若身在主城区。已建成的高楼大厦也不少,但仍有很多在建项目,正处于施工阶段。新修的住宅项目打造亦不同于老城区,有更多的小区打造,如园林和小区的配套。

    2018年12月铜梁新城先后迎来重百的搬迁和万达广场的开业,开业当天两大商场人流量据说均是空前绝后,很多人前去体验。另外根据数据显示,万达广场开业当天客流突破26万人次,足见现场人气值不一般。


    老城不断外扩,新城人气快速积累


    尽管新城已如火如荼的建设多年,但对于老铜梁人看来,那边没多少人气儿。但近两年这一局面似乎正逐渐出现变化。老城受限于早期的规划,通常均为两车道,随着私家车保有量迅速增加,两车道便出现负荷不够,特别是节假日期间,步行远比驾车来得更快。加之早期规划车位较少,停车难一直是老大难的问题。新城得益于现有规划,在道路交通等方面远甚于老城区。

    另外随着住宅项目的完工交付,人气值快速积累,且宝莲国际都会、东宏时代广场等商业配套已稳定运营,人民医院、公园等其他配套快速建设并投入使用,这些均加速了新城人气的提升。根据铜梁区的人口密度可以看出来,当前铜梁区的人口较为集中,核心区人口密度显著高于周边乡镇。老城区多年积淀,人口密度最高,但新城人口也初具规模。


    伴随着新城的持续建设,房价亦提档升级


    2016年底至今,不论是新房还是二手房,重庆主城区的房价均出现明显涨幅。铜梁作为一小时经济圈内的辐射城市,或多或少跟上了些步伐。

    在2017年初重庆房价逐渐上扬的时候,铜梁房价并未出现明显变化。但2017年底之后,铜梁房价亦出现上扬,2018年下半年之后处于新平稳阶段。其中泽京普罗旺斯项目在早期开盘期间,价格维持在4000元/㎡左右,2017年1月二手房也曾出现3817元/㎡的价格,但当前二手房均价已近8000元/㎡,价格较高一部分原因是由于有精装修住宅。

    不过能达到这一价格的主要还是新修建的项目,老城区的二手住宅或者小体量的项目价格可能仅四五千的水平,甚至比这价格更低。老城与新城的差异在价格上体现得淋漓极致。


    人口流出的小城市,到底还能支撑多久


    铜梁与一般的小城镇无异,青年人流出情况较多。印象中,在铜梁最多的就是老年人,晚上到处都能听到广场上播放的嘹亮的音乐。根据2018年重庆统计年鉴数据显示,2017年铜梁区户籍人口84.97万人,但常住人口仅72.54万人,流出人口达12.43万人,高流出率足见城市的人口的吸附力不足。

    若从常住人口来看,铜梁区每年常住人口还是以上涨为主,但涨幅很有限,10年涨了10万人,且主要是2013-2016年上涨较大。另外,近年来铜梁区城镇化率快速推进,从2007年的34.4%上涨至2017年的54.8%,十年间左右的时间,城镇化率提升了20%。

    常住人口的提升和城镇化率的推进都一定程度上给新城带来了购房需求,这也是新城吸附的需求的一部分。但小城镇需求毕竟有限,且当前人口增力并不强劲,新城后续需求几何还未可知。


    新城与旧城的抉择


    对老铜梁人来说,新城意味着新的生活习惯,习惯了5分钟范围内什么需求都能满足的方式,新城总觉得不便捷、陌生。但随着商业、医疗等各种资源逐渐向新城倾斜,老城的便捷也逐渐在弱化。顺应新潮还是坚守情怀,这是一个值得考虑的问题。


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