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    一季度土地市场量价齐跌 强二线城市成房企争夺

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    近日,中国指数研究院发布报告显示,今年1至3月,受监测的全国300个主要城市土地市场供求两端同比缩水:土地出让金总额为8281亿元,同比减少16%;土地成交楼面均价为每平方米2176元,同比下降3%。同时,平均溢价率为13%,同比下降6个百分点。
     
     
    易居研究院研究员王若辰向《每日经济新闻》记者表示,3月土地市场分化非常明显,一线城市成交量继续下降,主要是受到城市土地供应量持续减少的影响;热点二线城市地价则反弹明显,一方面因为一季度房企发债融资较多带来资金面好转;另一方面因为房企拿地预期从三四线城市向一二线城市转移。
     

    3月份土地市场回温

     
    中国指数研究院报告显示,2019年1~3月,全国300个城市土地市场整体供求量同比下滑,仅一线城市供求上行价格,成交方面整体量价齐跌,宅地均价小幅上涨。土地市场整体下行,出让金同比降近两成,楼面均价及溢价率同比均降,政策调控不断巩固深化,效果明显。
     
    《每日经济新闻》记者注意到,受春节因素影响,今年1~2月份土地市场持续萎缩,但3月份全国300个城市土地成交量价均出现回升环比上涨。
     
    同策研究院监测数据显示,截至3月31日统计数据,3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗,比上月增加83宗,比去年同期减少831宗;成交金额达2827.06亿元,环比增长35.74%,同比下降11.26%;成交建面11208.86万平方米,环比增长12.22%,但同比下降35.12%;平均成交楼板价为2522.16元/平方米,环比上涨20.96%,同比上涨36.79%。
     
    上海易居房地产研究院4月3日发布的《2019年3月40城土地市场报告》显示,一线城市成交建筑面积环比下降9.4%,成交均价微幅下跌;二线城市成交建筑面积环比下降1.2%,成交均价环比上涨8.4%;三线城市成交建筑面积环比增长29.1%,同比下降57.6%,成交均价环比上涨0.8%。
     
    王若辰表示,分城市来看,一线城市正在执行严厉的调控措施,部分城市严格控制供地量,如北京和深圳3月份均无土地成交,成交面积继续环比下降,成交均价也小幅下跌,但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市3月份地价上涨较明显,带动整个板块地价上涨,主要由于房企资金面的好转及拿地预期的变化。
     

    房企争夺强二线城市

     
    3月份,热点二线城市地价反弹明显。易居研究院数据显示,3月份二线城市土地成交建筑面积为2111.5万平方米,环比下降1.2%,同比下降31.4%;6个月移动平均成交价为3921.5元/平方米,环比上涨8.4%,同比下跌7.1%。
     
    《每日经济新闻》记者注意到,今年一季度房企投资态度较为审慎,或放缓投资步伐或坚持区域深耕,以实现稳健发展。但同时,头部房企的规模之争依然激烈。据亿翰智库统计数据,今年前3个月,TOP10房企新增货值总计为7036亿元;TOP20房企新增货值为10268.8亿元;TOP30房企新增货值总计为12204亿元。
     
    同策研究院指出,在2018年下半年市场遇冷的行情下,多幅土地流拍,部分城市地方政府对土拍政策进行了适当调整,如降低起拍价、减少拍卖限制等,以提高房企拍地积极性。在土拍政策刺激下,二线城市土地成交溢价率抬高。今年初以来,房企的前期回笼资金也较为充裕,当调低净利润率加大投资力度时,便有了争相抢夺强二线城市地块情况的出现。
     
    3月7日,武汉顺利出让4宗地块,出让金额达43亿元;3月21日,合肥成功出让6宗涉宅地块,吸引了近50家房企竞拍,共揽金124.47亿元;3月29日,杭州出让5宗住宅用地,单日揽金73亿元;同样在3月29日,南京7幅地块顺利出让,总金额达120.79亿元……
     
    而且,3月份热点二线城市的这波土拍热潮继续向4月份蔓延。
     
    4月2日,杭州主城区出让4宗地块,其中2宗住宅用地被阳光城、金地分别以总价15.7亿元、17.6亿元竞得;4月3日,无锡集中出让5宗地块,吸引了近60家房企参与竞拍,其中备受关注的4宗涉宅地块总出让面积22.3万平方米,起拍总价40.6亿元,最终成交总价达53.1亿元。
     
    值得注意的是,三线城市土地市场则持续降温态势。数据显示,今年3月份三线城市土地成交建筑面积为496.6万平方米,受春节因素环比增长29.1%,同比下降57.6%,同比增幅从2018年10月份开始已进入震荡下跌阶段。同时,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支,预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市今年将持续降温。

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